Ce qu’il faut retenir
- Le plafond de déficit foncier imputable sur le revenu global passe de 10 700 euros à 21 400 euros pour les travaux de rénovation énergétique sur des passoires thermiques
- Ce doublement, qui devait s’éteindre au 31 décembre 2025, est désormais prorogé jusqu’au 31 décembre 2027
- La prorogation a été adoptée à l’Assemblée nationale avec 119 voix pour et 3 contre, puis intégrée dans la loi de finances pour 2026
- Les logements concernés sont ceux classés E, F ou G au DPE, à condition que les travaux fassent passer le bien en classe A, B, C ou D
- Pour les seules passoires F et G, un nouveau plafond renforcé à 40 000 euros est prévu sous conditions plus strictes
Bonne nouvelle pour les propriétaires bailleurs qui repoussaient encore des travaux de rénovation. Le dispositif permettant de doubler le plafond du déficit foncier ne va pas disparaître au tournant de 2026. La loi de finances pour 2026, adoptée en février, confirme la prolongation de deux ans de cet avantage fiscal, qui couvrira désormais les dépenses de travaux réalisées jusqu’au 31 décembre 2027. Une bouffée d’air pour un secteur qui attendait encore des clarifications réglementaires au moment où l’ancien texte était censé expirer.
Qu’est-ce que le déficit foncier et comment fonctionne son doublement ?
Le déficit foncier est un mécanisme de droit commun en fiscalité immobilière. Il se produit lorsque les charges déductibles liées à un bien locatif (travaux d’entretien, de réparation, frais de gestion, intérêts d’emprunt pour certains) dépassent les loyers perçus. La part de ce déficit qui n’est pas liée aux intérêts d’emprunt peut être imputée directement sur le revenu global du contribuable, dans la limite annuelle de 10 700 euros fixée à l’article 156 du Code général des impôts.
Depuis la loi de finances rectificative pour 2022, un régime dérogatoire a été instauré pour encourager la rénovation énergétique des logements mal notés. Pour les propriétaires engageant des travaux permettant à leur bien de quitter les classes E, F ou G pour atteindre au minimum la classe D, ce plafond est porté à 21 400 euros par an. Le surplus de déficit reste reportable sur les revenus fonciers des années suivantes.
Pourquoi ce dispositif a-t-il été prorogé plutôt que simplement maintenu ?
La réponse tient à un dysfonctionnement administratif qu’il serait difficile de nier. Le doublement du déficit foncier existait depuis 2022 dans les textes, mais les décrets précisant les dépenses de travaux éligibles n’ont été publiés qu’en septembre 2025. Autrement dit, les propriétaires qui avaient besoin de savoir exactement quels travaux valideraient leur éligibilité n’ont disposé de cette information que trois mois avant la date d’extinction du dispositif.
Comme l’a formulé le député de Haute-Loire Jean-Pierre Vigier lors des débats à l’Assemblée nationale, les propriétaires «n’ont donc pas eu le temps de faire les travaux correspondants et de bénéficier de ce dispositif». La prorogation a donc été votée à une écrasante majorité, à 119 voix contre 3, via trois amendements identiques portés par des groupes politiques très différents. Ce consensus rare illustre à quel point la demande était légitime.
Quelles sont les conditions pour bénéficier du plafond doublé en 2026 et 2027 ?
Pour accéder au plafond de 21 400 euros, trois critères doivent être réunis simultanément. Le bien doit être mis en location à titre onéreux pendant toute la période concernée. Les dépenses de travaux doivent relever des charges déductibles au sens de l’article 31 du CGI, à l’exclusion des dépenses de reconstruction ou d’agrandissement. Et la rénovation doit permettre un saut de classe énergétique suffisant, en faisant passer le logement d’une étiquette E, F ou G vers une classe A, B, C ou D au diagnostic de performance énergétique (DPE).
Le contribuable doit être en mesure de justifier ce changement de classe par un DPE réalisé avant les travaux et un autre après. La date de paiement des dépenses, et non la date de réalisation, est celle retenue pour apprécier l’éligibilité à la période 2023-2027.
Qu’apporte de nouveau le budget 2026 sur ce dispositif ?
La loi de finances pour 2026 ne se limite pas à prolonger à l’identique. Elle introduit également une évolution structurelle pour les passoires les plus énergivores. Pour les logements classés F et G uniquement, un nouveau plafond majoré à 40 000 euros est prévu, à condition que les travaux génèrent un gain d’au moins deux classes au DPE. Cette mesure cible les rénovations globales et ambitieuses sur les biens les plus dégradés.
En revanche, les logements classés E ne sont plus éligibles à ce régime renforcé à 40 000 euros. Leurs propriétaires restent bien sûr éligibles au doublement à 21 400 euros prorogé jusqu’en 2027, mais n’accèdent pas au nouveau palier. Cette différenciation témoigne d’une volonté affichée de concentrer l’effort fiscal sur les logements les plus problématiques au regard des obligations de location liées à la loi Climat et Résilience.
Comment combiner ce dispositif avec les autres aides à la rénovation ?
Le doublement du déficit foncier se cumule, sous certaines conditions, avec d’autres dispositifs de soutien à la rénovation énergétique. MaPrimeRénov’ et les certificats d’économies d’énergie (CEE) restent accessibles pour les mêmes logements, bien que les bases de calcul diffèrent. Il convient toutefois de veiller à ce que les dépenses retenues pour le calcul du déficit foncier ne soient pas déjà couvertes par une subvention directe, au risque d’un redressement fiscal.
Pour les propriétaires qui envisagent de vendre leur bien après rénovation, le passage en classe D ou supérieure améliore également sa valeur de marché, de plus en plus sensible à l’étiquette énergétique depuis l’interdiction progressive de location des passoires thermiques. L’avantage fiscal du déficit foncier s’inscrit donc dans une logique d’investissement à double détente, immédiate sur l’impôt et à moyen terme sur la valeur du patrimoine.
Questions fréquentes
Le doublement du déficit foncier s’applique-t-il aux résidences principales ?
Non. Le déficit foncier, dans sa version de base comme dans sa version doublée, ne concerne que les biens immobiliers mis en location à titre onéreux. Une résidence principale ou secondaire non louée n’est pas éligible. Le bien doit générer des revenus fonciers déclarés pour que le mécanisme s’applique.
Que devient la partie du déficit foncier qui dépasse le plafond de 21 400 euros ?
Le déficit foncier excédant le plafond imputable sur le revenu global n’est pas perdu. Il est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Cette faculté de report permet aux propriétaires réalisant des travaux importants d’étaler l’avantage fiscal dans le temps, au fur et à mesure des loyers perçus.
Faut-il un nouveau DPE avant et après les travaux pour valider l’éligibilité ?
Oui. Pour justifier le saut de classe énergétique ouvrant droit au plafond majoré, le fisc exige un DPE réalisé avant les travaux attestant la classe de départ (E, F ou G) et un DPE réalisé après les travaux confirmant l’atteinte d’une classe A, B, C ou D. Sans ces deux documents, le bénéfice du doublement peut être remis en cause lors d’un contrôle fiscal.
Le déficit foncier majoré à 40 000 euros s’applique-t-il dès 2026 ?
Ce palier renforcé à 40 000 euros, réservé aux logements classés F et G avec un gain d’au moins deux classes DPE, est bien inscrit dans la loi de finances pour 2026. Il couvre les dépenses payées entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2027. Les conditions d’application précises, notamment sur les travaux éligibles, méritent d’être vérifiées auprès d’un conseiller fiscal avant d’engager un programme de rénovation.
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